Hoe zorg je voor een volledige MJOP bij de berekening van de beleidswaarde?

De methodiek voor het bepalen van de beleidswaarde is afgelopen jaar op meerdere punten gewijzigd. Vanaf verslagjaar 2024 (en begrotingsjaar 2025) moeten woningcorporaties deze nieuwe methodiek hanteren. Daarbij speelt het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) een grotere rol dan voorheen. In dit artikel geven we enkele praktische tips om ervoor te zorgen dat jouw MJOP volledig is.

De nieuwe beleidswaarde

De methodiek voor het bepalen van de beleidswaarde is afgelopen jaar op meerdere punten gewijzigd. Vanaf verslagjaar 2024 (en begrotingsjaar 2025) moeten woningcorporaties deze nieuwe methodiek hanteren. Daarbij speelt het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) een grotere rol dan voorheen. In dit artikel geven we praktische tips om ervoor te zorgen dat jouw MJOP volledig is.

Vier wijzigingen in de berekening van de beleidswaarde
De berekening van de beleidswaarde is met de nieuwe methodiek op 4 punten aangepast:

  • Toekomstige kasstromen worden over een periode van 60 jaar berekend in plaats van 15 jaar met een eindwaarde.
  • MJOP als basis voor de onderhoudskosten
  • Waardedaling bij E, F, G labels.
  • Een standaard disconteringsvoet in plaats van een marktconforme disconteringsvoet (zoals een belegger zou hanteren)

Vooral de tweede aanpassing laat zien dat de rol van de MJOP steeds belangrijker wordt. Voorheen werd er een gemiddelde onderhoudsnorm voor de hele portefeuille gehanteerd, terwijl een goed onderbouwd MJOP juist inzicht biedt in de onderhoudskosten op complexniveau. Vanaf de begroting 2025 moeten woningcorporaties de daadwerkelijk MJOP gaan inlezen. Dit biedt kansen: een nauwkeurig MJOP geeft beter inzicht in de werkelijke onderhoudsbehoefte en helpt bij strategische beslissingen. Naast de beleidswaarde nemen de onderhoudskosten ook een flinke hap uit de begroting. Uit onderzoek van Finance Ideas blijkt dat in 2023 in de DAEB tak gemiddeld 35% van de huurinkomsten opging aan onderhoudskosten. Alle reden om je MJOP goed op orde te hebben. Hoe zorg je er voor dat je MJOP volledig en up-to-date is?

Betrek ketenpartners bij je MJOP

Als woningcorporatie stel je een MJOP op voor de totale portefeuille. Dit bevat naast de bouwkundige elementen ook het installatie werk. In veel gevallen wordt er samengewerkt met ketenpartners zoals installateurs voor cv-onderhoud of liftonderhoud. Deze partners hebben het beste zicht op het onderhoud dat je de komende jaren kunt verwachten. Als je er als woningcorporatie voor zorgt dat contractpartijen op hun beurt een gestructureerde MJOP aanleveren kun je deze direct opnemen in de totale MJOP. Met de juiste afspraken met ketenpartners en inzet van HOBS kun je dit efficiënt inrichten. Laat ketenpartners hun begrotingen opstellen op basis van de NL/SfB-codering. Vanuit jouw HOBS omgeving kun je de ketenpartners eenvoudig uitnodigen en de begroting voor hun deel laten opstellen. Als er prijsafspraken zijn vastgelegd heb je deze eveneens geborgd. Op deze manier werk je samen aan een totale MJOP die zo dicht mogelijk bij de werkelijkheid zal liggen.

Zorg dat de ketenpartners op basis van NL/SfB begroten

Verwerk dagelijks- en contractonderhoud in de MJOP

Voor de beleidswaarde geldt dat de onderhoudsnorm meer is dan alleen het planmatig onderhoud. Ook het dagelijks- en contractonderhoud vallen hieronder. Om er voor te zorgen dat je MJOP een volledige bron voor de beleidswaarde en begroting is raden wij aan het dagelijks- en contractonderhoud op te nemen in je MJOP. Het contractonderhoud ligt uiteraard vast en zal dichtbij de waarheid zitten. Dit kun je goed aansturen door ketenpartners een MJOP op te laten stellen welke je opneemt in je eigen totale MJOP. Voor dagelijks onderhoud geldt dat de meest recente gegevens een zo nauwkeurig mogelijke indicatie van de toekomst kunnen geven. Als je deze apart specificeert in de MJOP blijft het transparant maar ben je er van verzekerd dat je een duidelijke bron hebt.

Verwerk sloop goed in de MJOP

Een sloopbesluit is veelal tijdig bekend. Iets wat snel vergeten kan worden is om de toekomstige (of gerealiseerde sloop) te verwerken in de MJOP. Het lijkt voor de hand liggend maar kan er makkelijk bij inschieten. Gevolg is dat er bijvoorbeeld onderhoudswerkzaamheden voor 2026 worden begroot terwijl het complex in 2025 gesloopt wordt.

“Iets wat snel vergeten kan worden is om de toekomstige (of gerealiseerde sloop) te verwerken in de MJOP.”

Andersom geldt hetzelfde . Soms wordt een sloopbesluit uitgesteld maar zijn de onderhoudskosten al uit de MJOP gehaald. In dat geval kan het zijn dat de onderhoudskosten nog enkele jaren opgenomen moeten worden.

Laat aankopen direct voorzien van een MJOP

Met regelmaat worden er woningportefeuilles aangekocht. Indien het een portefeuille van een andere woningcorporatie betreft is het voor de hand liggend om de laatste MJOP over te nemen. Betreft het aankoop van bestaande bouw van een commerciële verkoper dan zorgen steeds meer woningcorporaties op voorhand voor een MJOP. Dit geeft als koper niet alleen een goed beeld van de conditie van het gebouw maar kan ook na overdracht direct worden opgenomen in de totale MJOP. In het geval van nieuwbouw is het waardevol om op voorhand de verkopende partij te verplichten een MJOP aan te leveren. Zorg er voor dat zij dit conform NL/SfB codering doen zodat je het direct kunt opnemen in de eigen MJOP. Indien het bouwbedrijf of adviseur ook met HOBS is het helemaal een fluitje van een cent. Je kunt deze partij vanuit jouw HOBS omgeving toegang geven zodat de MJOP direct in jouw omgeving beschikbaar is.

“In het geval van nieuwbouw is het waardevol om op voorhand de verkopende partij te verplichten een MJOP aan te leveren.”

Geef onderhoudskosten de juiste kenmerken

De totale MJOP kent verschillende soorten werkzaamheden, waaronder ook onderhoudswerkzaamheden die je wellicht als investering gaat aanmerken. Daarnaast kan het zijn dat je bepaalde ingrepen of verbeteringen als duurzaamheidsinvesteringen wilt vastleggen.

“Door alle onderhoudswerkzaamheden bij de bron van de juiste typering te voorzien zorg je er voor dat je achteraf goed inzicht hebt.”

Door alle onderhoudswerkzaamheden bij de bron van de juiste typering te voorzien zorg je er voor dat je achteraf goed inzicht hebt. Met HOBS zorg je er voor dat deze kosten op de juiste manier gespecificeerd worden. Het is bijvoorbeeld mogelijk om onderhoudsactiviteiten te groeperen op onderhoudskosten, onderhoudsfondsen of kostensoorten. Hiermee kun je bijvoorbeeld vastleggen of het gaat om duurzaamheidsinvesteringen, investeringen of contractonderhoud. Stel je hebt een groot project afgerond waarbij enkele onderhoudskosten in de MJOP komen te vervallen dan kun je deze snel inzichtelijk maken en verwijderen.   

Zorg ervoor dat de MJOP van jouw woningcorporatie compleet is voor een nauwkeurige beleidswaarde-berekening.

Met HOBS verbinden we ketenpartners en zorgen we voor een efficiënte samenwerking. Ons doel? Ketenpartners die samen op een efficiënte wijze de MJOP voor woningcorporaties opbouwen.
Wil je weten hoe de  MJOP software van HOBS jouw organisatie kan ondersteunen? Neem dan contact op of vraag een demo aan.

Meer weten over HOBS?


Stefan Hartgers Msc RE
Operationeel directeur
Stefan heeft jarenlange ervaring op het gebied van vastgoed en software van operationeel tot strategisch niveau.

Interessant voor jou

Hoe zorg je voor een volledige MJOP bij de berekening van de beleidswaarde?

De methodiek voor het bepalen van de beleidswaarde is afgelopen jaar op meerdere punten gewijzigd. Vanaf verslagjaar 2024 (en begrotingsjaar 2025) moeten woningcorporaties deze nieuwe methodiek hanteren. Daarbij speelt het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) een grotere rol dan voorheen. In dit artikel geven we enkele praktische tips om ervoor te zorgen dat jouw MJOP volledig is.

Hoe houd je als VVE Beheerder de MJOP actueel?

De MJOP is een belangrijk onderdeel binnen de VVE. Het geeft inzicht in de onderhoudswerkzaamheden die je de komende jaren kunt verwachten. Daarnaast is de MJOP leidend bij de vaststelling van de hoogte van de VVE bijdrage. Vaak wordt de MJOP iedere 3 tot 5 jaar geüpdatet. Hoe zorg je er voor dat deze in de tussenliggende periode actueel blijft?